空き家講座③ 空き家の活用方法を知ろう！
こんにちは。蓼科企画スタッフの及川です。
空き家講座、最終章。
使う予定がない空き家をどうにかしたい！ と思ったとき、どうすればよいのか。
空き家の活用についてお伝えします。
空き家の活用法
空き家を将来にわたって使う予定がない場合、考えられる活用方法は大きくわけて３つ。
- 建物ごと売却
- 賃貸
- 更地にして売却or賃貸
それではひとつずつ見ていきましょう◎
１．建物ごと売却
丸ごと手放す、という一番シンプルな方法です。
維持管理の負担がなくなる、不動産が現金化できるというのが大きなメリットになります。
相続や離婚のため資産を整理する必要がある場合、
現金化することで資産を分割しやすくなるというメリットもあります。
デメリットは所有権を失うこと、また、購入代金と比べると売却代金はかなり下がってしまうこと。
特に別荘は
・同じ時期に購入された方が多いため、売却を考える時期も重なってしまう
・普通の住宅に比べ需要が少ない
などの理由で供給過多という状況です。
２．賃貸
所有権は自分のまま、建物を貸すという方法です。
メリットは
・家賃収入を得られる
・人が住むことで、維持管理の負担が軽減される（風通し・水抜き・草取り・掃除etc.）
ことなどが挙げられます。
デメリットは、借主によっては建物が傷みやすいこと、固定資産税や火災保険料、建物の主要部分の修繕は、貸主負担になること。
また建物の状態によっては、リフォームが必要になることもあります。
最近では「DIY型賃貸借」として、建物を現状のまま貸し、修繕を借主に任せるケースも出てきました。
蔵付きの大きな古民家を2万円で借りて、自力で改築しているという人も！
貸主、借主双方が納得していればお互いにメリットがありますが、トラブル回避のために契約前には十分な協議が必要かと思います。
３．更地にして売却or賃貸
建物の老朽化が著しく中古物件としての活用が難しい場合は、
建物を解体して、土地として売却もしくは賃貸に出すという方法があります。
メリットは、買主の用途が広がるため（工場や太陽光パネルなど）、立地によっては買い手がつきやすくなること。
デメリットは解体費用（目安１００万円）がかかること。
また、土地の固定資産税の減免措置がなくなること。
建物が建っていると、土地の固定資産税は本来の６分の１に減額されるのですが、更地にするとその措置がなくなります。
なので、買い手の当てがない状態でむやみに解体することはおすすめしません。
（このこともあってボロボロでも解体が進まないということもあるのですが…特に固定資産税が高い都会では、かなりの痛手になります。）
建物が建ったまま「古家つきの土地」として売却することもあります。
空き家になる前にできること
自分が死んだら使う人がいない家。
将来的に使う予定のない実家・別荘。
そんな「空き家未満」の不動産を所有している方も多いのではないでしょうか。
実際に売ったり貸したりする前にできること、しておいた方がいいことがあります。
１．権利関係の整理
土地、建物の名義人は誰か（全部父のものと思ってたら建物は母名義だった！）、
抵当権はついているかなど、権利関係を整理します。
所有者が亡くなった場合、資産を誰がどう相続するかも話し合っておくことが大切です。
不動産の相続人が決まっていない場合、売却等活用するためには相続人全員の同意がなされないとトラブルにつながってしまいます。
親族間での遺産分割がまとまらず、スムーズに活用できないということにも。
また、所有者が認知症になると、家に関する権利が凍結してしまいます。
「家族信託」や「生前贈与」で、相続が発生する前に財産管理の権限を移しておくこともできます。
いずれも相続が発生したら、すみやかに相続登記をしましょう。
２．家財道具の整理
できれば家の所有者が元気なうちに、少しずつ家財道具の整理を始めましょう。
古い家には物が溢れている場合も多く、一度に片づけるには費用も労力もかかってしまいます。
また、家財道具や装飾品の価値は所有者しか知らない場合も多く、知らずに価値の高いものを処分してしまうことも。
物と一緒に、その家で過ごした時間・思い出も整理できたらいいですね。
おわりに
今は使わなくなってしまったけれど、将来使う予定はないけれど、思い出の詰まった大切なお家だという方も多いのではないでしょうか。
不動産の引き渡しの際、売主さんはすっきりしたような、ちょっと寂しいような表情を浮かべる方が多いような気がします。
大事なお家とのお別れが納得いく形になるように、「本当によかった！」と思えるように、微力ながらお手伝いしていきたいと思います。
空き家講座 ②空き家を所有し続けることで起こりうる問題
前回は、統計情報から空き家の現状を見てみました。
この章では、空き家を所有することで起こりうる問題の話をしていきます。
②空き家にかかるお金の話
使っていなくても、家を所有することでかかるお金があります。
１．固定資産税・都市計画税
まずは税金。
毎年、土地・家屋が所在する市町村に固定資産税を納めます。
税額＝課税標準額×税率（1.4％）
市町村によっては都市計画税がかかります。
例）茅野市の場合
税額＝課税標準額×税率（0.2%）
使っていてもいなくても、不動産を所有している限りこれらの税金を納める義務があります。
２．水道代・電気代
定期的に通水しないと水道管が錆びたり、排水トラップが干からびて下水の臭いが上がってきてしまうので、水道も契約したままにします。
電気は掃除や点検のため。
空き家の場合、両方とも基本料金程度となりますが、長期になると通算でけっこうな額になってしまいます。
３．その他メンテナンス費用
その他にも、
〇庭木の剪定：草木が伸び放題だと近隣から苦情がくることも。
〇外壁・屋根の塗装：10年毎が目安ですが、ひび割れなど状況に応じて塗り替えます。
など、メンテナンスのために様々な費用がかかります。
所有者が遠方の場合は交通費も。
空き家管理サービスを行う業者も増えています。
放置される空き家
家を使わなくなってからの期間が長くなると、所有者の気持ちが離れてしまう、
相続が発生して現在の所有者はその家に行ったことがない、というケースも出てきます。
その結果、倒壊など、周囲に危険が及ぶおそれがあるほどの空き家が生まれてしまいます。
蓼科・八ヶ岳エリアだと、特に標高の高い位置にある別荘に放置状態にあるようなものが多く見受けられます。
空き家が目立つ状況というのは、治安上、景観上もあまりよくないですよね・・・
空き家等対策特別措置法とは
全国で放置空き家が問題となり、平成26年に国会で「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）が成立しました。
これにより、倒壊や不法投棄、悪臭など、近隣に危害、悪影響を及ぼすと判断された空き家は「特定空き家」と認定され、行政から指導が入るようになりました。
行政の指導、命令に従わない場合は、「代執行」という形で空き家が解体されることも。もちろん解体費用は所有者から徴収されます。
これはあくまで最終手段。
最終的には所有者負担とはいえ一時的には税金で解体をすることになるので、行政としても解体の前に、活用に結び付けたいという思いがあるようです。
茅野市でも「空き家バンク」への登録の呼びかけ、空き家住宅の改修に対しての補助事業を行っています。
空家等の適切な管理をお願いします | 茅野市公式ホームページ
しかしこの法律により、
所有者の「空き家を適正に管理する義務」は以前より強調されているといえます。
次回：空き家の活用法を考えよう。
そんなわけで、使う予定のない空き家を所有し続けることは、金銭的にも気持ち的にも負担が大きくなってきます。
特に所有者が遠方に住んでいる場合は、管理を続けることは大変な作業です。
「子どもに遺すのが申し訳ないから」と「終活」の一環として不動産売却の相談をされる方も。
かつては不動産は「プラスの資産」でしたが、最近では不動産はお荷物にしかならない、と「負動産」なんて言葉も生まれました。
では空き家を所有している場合、また使う予定のない物件を相続する可能性がある場合、どうしたらよいのでしょうか。
次回は空き家活用の可能性について考えていきます。
空き家講座 ①空き家の現状を知ろう！
こんにちは。蓼科企画スタッフの及川です。
こちらの記事でお知らせした「まちゼミ」も残すところあと一日。
tateshinakikaku-oichan.hatenablog.com
すでに空き家を所有している方はもちろん、
空き家を相続する前、相続する家が空き家になる前に知っておきたいあれこれを
このブログでもお伝えしていきますね。
①空き家の現状を知ろう！
この章では「数字で見る空き家の現状」についてご説明します。
空き家の数
2013年の総務省統計局の調査では、
全国の空き家の総数は820万戸、空き家率は13.5％となっています。
長野県茅野市の空き家総数は13,750戸、空き家率は39.6％となっていますが、
これは二次的住宅（別荘など）を含めた数字で
二次的住宅を除くと、空き家の数は3,400戸、空き家率は14.0％で全国平均より少し高いかなという感じですね。
つまり茅野市内には別荘が10,350戸あるということ！改めてすごい数です。
この調査は5年ごとに行われているので、今年（2018年）最新の調査結果が出るはずです。
これからますます増えると言われている空き家。
2016年に株式会社野村総合研究所が出した予測によると、
2033年の全国の空き家数は約2,170万戸、空き家率は30.4％にもなるとのこと。
3～4戸に1戸は空き家、という現実が近づいています。
空き家の内訳
空き家の内訳については国土交通省が調査をしています。
平成26年時点での空き家の利用状況は
- 別荘などとして使っている住宅…40.7%
- 賃貸・売却用の住宅………………11.0%
- その他の住宅（物置・長期不在・取り壊し予定）…42.0%
「空き家問題」として語られるのは、主に「その他の住宅」のこと。
調査によると、建築時期が古いほど「その他の住宅」の割合が多く、
58.9%に腐朽・破損があります。
昭和25年以前に建てられた建物に関しては、75.8%に腐朽・破損があり、
そのうちの5割は
建物の主要部分に不具合（屋根の変形や柱の傾きなど）が生じています。
今後5年程度の利用意向については
- 所有者やその親族が利用する…22.9%
- 賃貸する…………………………6.1%
- 売却する…………………………8.8%
- 空き家にしておく………………21.5%
- 取り壊す…………………………11.2%
となっています。
「その他の住宅」、また建築時期が古いものほど「空き家にしておく」の割合が大きく、
空き家にしておく理由として
- 物置として必要だから
- 解体費用をかけたくないから
- 特に困っていないから
- 将来、自分や親族が使うかもしれないから
といったものが挙げられています。
家は個人の財産です。
空き家にしておくのも、売ったり貸したりするのも所有者の自由なのですが、
2015年、国の施策により、
老朽化した空き家を持ち続けるリスクがより大きくなりました。
次回は空き家を所有する事によって、どんな問題が起こりうるのかをお伝えします！
《参考》
統計局ホームページ/平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約
報道発表資料：平成26年空家実態調査 集計結果について - 国土交通省
理不尽なことで怒られる日々
蓼科企画で理不尽なことで怒られたことは一度もないのですが（本当です！笑）、
自宅では小さい人に毎日のように怒られています。。
例えば今日。
16時にお迎えに行くとやたらにハイテンションな息子が走り回っている。
先生によるとお昼寝を一睡もしなかったらしい。
これはまずいパターン。
夕飯前にちょっと寝たほうがいいのか、
夕飯お風呂ハミガキまでがんばれるか。
とりあえず車に乗せて、家に向かう。
ついたよー、と振り返ると、すでに半分寝ている（保育園から自宅まで5分）！！
どうしようどうしよう。
ちょっとドライブして車で寝かしちゃう？
でも中途半端に寝ると起きてからズーーーっとぐずる危険もあるんだよね…
悩んだ末に先に夕飯を食べることに。
夕飯を出す。
息子スプーンですくおうとしてこぼす。
息子キレる。
あんかけご飯が散らばった床の上に突っ伏す、からのローリング。
ああやはり無謀だった、先に寝かしておけばよかった、
と食器を下げようとするとまたキレる。
もー！お母さんはどうしたらいいの！
そんなこんなでぐずりっぱなしの息子をなんとか風呂に入れてハミガキして、
ぎゃあぎゃあ言いながらもコテっと寝たところなのですが（明日の朝シーツが鼻水でカピカピになっているであろう）
子育てってこんなのばっかりですね。
子どもからすると親の要求の方が理不尽なのだと思いますが…
全国の子育て中の皆さん、全国のお子様、お互いにがんばりましょう。
1歳半、理不尽度が増してきましたが、まだまだ可愛いもんなんでしょうな。
子どもと過ごせる貴重な時間を、楽しみたいと思います。（白目）
（質問）田舎で子育てってどうですか？
一口に田舎といっても様々ですが、
こちらに移住して子育てしながら考えていることをつらつら書きますね。
八ヶ岳自然文化園にて。とりあえず棒か石を握っていたいお年頃。
前の質問コーナー（自問自答コーナーともいう）では茅野市を絶賛しましたが、
では子どもにとってどうかというと、「絶対良い！」とは言い切れないと思っています。
車社会なので、お友達の家に行くにも、デートをするにも親の送迎が必要だったり。
都会と比べて、家から通える学校の選択肢が少なかったり。
知り合いに会わない、目撃されない場所を探すのも大変そう。
大人にとっては目が行き届いていいかもしれないけど、
子ども的には親や先生や近所の人に隠れて青春したいじゃないですか。
あと都会の大学を受験したり就職活動をする際には、
圧倒的に都会っ子の方が有利だなと思います。
逆に都会で育った子が不幸かというと、そんなことは全くないわけで。
出会った人の数だけ可能性が広がるし、最先端の技術や芸術にも触れやすかったり。
なんだかんだで自然もあるし、車通学の地方っ子より、電車乗り継いで通学する都会っ子の方が体力もつくかも。
（余談ですが、満員電車でおじさんの背中をつかってお絵かきしている小学生と、おじさんの頭に本を乗せて読書している小学生を見て、たくましさに驚愕したことが）
そんなこんなで本当に田舎暮らしが子どものためになるのかはわからないのですが、
待機児童の心配がないこと（茅野市は今のところ待機児童ゼロ）
気を遣わずに移動できること（電車やエレベーターでベビーカー遠慮しなきゃとか本当に気の毒だと思います）
山、川、田んぼ、畑、が身近にあること（だから何がいいって説明できませんが、なんかいい）
保育園の園庭が広いこと（外遊びが大好きなのでとてもありがたい）
などなど、
わたしにとっては「ここで子育てしたい」と思える要素がたくさんあります。
駅ビルに0123広場という未就園児の遊び場があるのですが、
こちらもとても広くて快適ですし、
市内10地域に「地区こども館」という子どもの遊び場があって、
家の近くでちょっと遊びたいときによく使ってました。
子どもが大きくなってきたときに、田舎暮らしを気に入るかはわかりません。
でも、親がのびのびと楽しく子育てできたら、子どもにとっても良いんじゃないかなーと思ってます。
子どものために、と移住を検討している方は、
「自分が」ここで子育てをしたいかどうか、という基準で考えるとすっきりするかも…
地方ならではの楽しい思い出がたくさん作れたらいいな！
あと、地方にいても、いろんな人と出会う努力を怠らずにいようと思います。親自身が。
今考えているのはこんなこと。
おわり。
質問受け付けてますので何か聞きたいことがあればコメントください！
家庭の文化
お休みをいただいて、日・月と両親と自分の家族とでプチ旅行に行ってきました。
行き先は富士見高原リゾートの「ホテル八芳園 鹿の湯」。
自宅から30分、本当にプチプチ旅行です。
去年にも同じ時期に二世代で泊まりました。
言い出したのは父。
毎年5月か6月に、娘家族と一緒に鹿の湯に泊まると決めたようです。
鹿の湯にはファミリールームと呼ばれるお部屋があり、二世代で泊まるのにちょうどよい感じなのです。
広めの和洋室で露天風呂がついています。
休日を八ヶ岳で過ごす、という「文化」は
父の兄弟が八ヶ岳に山荘を建てたときから始まりました。
子どもの頃は富士見高原リゾートでスキーをして、鹿の湯に入るのが冬の楽しみでした。
毎年八ヶ岳じゃなくて、いろんなところに遊びに行きたいと思ったこともあったし、
10代後半からは家族で旅行ということ自体がうっとおしくもありましたが、
去年はハイハイも上手にできなかった子どもが
今年は走り回っている様子を眺めながら
「なるほどなぁ」と思いました。
同じ時期に同じ場所に何度も行くと、
子どもの成長がしみじみと感じられるというか…
とにかく、父は「毎年5月か6月に鹿の湯に泊まる」という「孫との文化」を作ることにしたようです。
両親が元気で、子どもが付き合ってくれるうちは、年に一度のプチプチ旅行を楽しもうと思います。
おわり。
（追伸）
鹿の湯のほかには
富士見の人気パン屋さん。石窯焼きの本格ベーカリーです！
こちらも昔からよく買いに来ています。
母の友人が個展開催中ということで初来訪！
すごく素敵な場所でした〜！
雑木林、雑貨やお花のお店、ギャラリー、レストランがあります。
に行きました。
どちらもおすすめの場所ですので、機会があればぜひ！
空き家を相続したときに・・・まちのゼミナール（まちゼミ）受付開始！
2018年6月、第12回「まちのゼミナール」（通称まちゼミ）に
蓼科企画が参加します！
まちゼミとは・・・
「お店の人が講師となって、プロならではの専門的な知識や情報、コツを教えてもらえるユニークなゼミ」。
開催期間は6月1日（金）～6月30日（土）。
茅野市内の様々なお店が出店し、今回は43種類の講座が開催されます。
蓼科企画、及川の講座はずばり
空き家を相続したときに・・・空き家対策講座
社会問題にもなっている「空き家」。
でも、一番困っているのは所有者の方のはず。
空き家を相続したときに、どんな問題が起こりうるのか。
その対処法、活用の可能性についてもお伝えしたいと思います。
難しい問題ではありますが、
知識をつけることでちょっと安心できたり、
もやもやしたまま放置していたことを行動に移せたり。
すでに空き家を相続したという方はもちろん、
空き家になる前、相続する前の方も、あらかじめ知っておくことで回避できる問題もあります。
ぜひ気軽に受講してみてくださいね。
お申込みお待ちしております！
お申し込みは0266‐82‐7741まで。
