蓼科企画スタッフ おいちゃん(及川)のブログ

八ヶ岳・蓼科エリアの田舎暮らし・別荘ライフのお手伝いをしています。1歳児子育て中。

空き家講座③ 空き家の活用方法を知ろう!

こんにちは。蓼科企画スタッフの及川です。

 

空き家講座、最終章。

使う予定がない空き家をどうにかしたい! と思ったとき、どうすればよいのか。

空き家の活用についてお伝えします。

 

空き家の活用法

空き家を将来にわたって使う予定がない場合、考えられる活用方法は大きくわけて3つ。

  1. 建物ごと売却
  2. 賃貸
  3. 更地にして売却or賃貸

それではひとつずつ見ていきましょう◎

 

1.建物ごと売却

丸ごと手放す、という一番シンプルな方法です。

維持管理の負担がなくなる不動産が現金化できるというのが大きなメリットになります。

相続や離婚のため資産を整理する必要がある場合、

現金化することで資産を分割しやすくなるというメリットもあります。

 

デメリットは所有権を失うこと、また、購入代金と比べると売却代金はかなり下がってしまうこと。

特に別荘は

・同じ時期に購入された方が多いため、売却を考える時期も重なってしまう

・普通の住宅に比べ需要が少ない

などの理由で供給過多という状況です。

 

2.賃貸

所有権は自分のまま、建物を貸すという方法です。

 

メリットは

・家賃収入を得られる

・人が住むことで、維持管理の負担が軽減される(風通し・水抜き・草取り・掃除etc.)

ことなどが挙げられます。

 

デメリットは、借主によっては建物が傷みやすいこと、固定資産税や火災保険料、建物の主要部分の修繕は、貸主負担になること。

また建物の状態によっては、リフォームが必要になることもあります。

 

最近では「DIY型賃貸借」として、建物を現状のまま貸し、修繕を借主に任せるケースも出てきました。

蔵付きの大きな古民家を2万円で借りて、自力で改築しているという人も!

貸主、借主双方が納得していればお互いにメリットがありますが、トラブル回避のために契約前には十分な協議が必要かと思います。

 

3.更地にして売却or賃貸

建物の老朽化が著しく中古物件としての活用が難しい場合は、

建物を解体して、土地として売却もしくは賃貸に出すという方法があります。

メリットは、買主の用途が広がるため(工場や太陽光パネルなど)、立地によっては買い手がつきやすくなること。

 

デメリットは解体費用(目安100万円)がかかること。

また、土地の固定資産税の減免措置がなくなること。

 

建物が建っていると、土地の固定資産税は本来の6分の1に減額されるのですが、更地にするとその措置がなくなります。

なので、買い手の当てがない状態でむやみに解体することはおすすめしません。

(このこともあってボロボロでも解体が進まないということもあるのですが…特に固定資産税が高い都会では、かなりの痛手になります。)

 

建物が建ったまま「古家つきの土地」として売却することもあります。

 

空き家になる前にできること

自分が死んだら使う人がいない家。

将来的に使う予定のない実家・別荘。

 

そんな「空き家未満」の不動産を所有している方も多いのではないでしょうか。

実際に売ったり貸したりする前にできること、しておいた方がいいことがあります。

 

1.権利関係の整理

土地、建物の名義人は誰か(全部父のものと思ってたら建物は母名義だった!)、

抵当権はついているかなど、権利関係を整理します。

 

所有者が亡くなった場合、資産を誰がどう相続するかも話し合っておくことが大切です。

不動産の相続人が決まっていない場合、売却等活用するためには相続人全員の同意がなされないとトラブルにつながってしまいます。

親族間での遺産分割がまとまらず、スムーズに活用できないということにも。

 

また、所有者が認知症になると、家に関する権利が凍結してしまいます。

家族信託」や「生前贈与」で、相続が発生する前に財産管理の権限を移しておくこともできます。

いずれも相続が発生したら、すみやかに相続登記をしましょう。

 

2.家財道具の整理

できれば家の所有者が元気なうちに、少しずつ家財道具の整理を始めましょう。

古い家には物が溢れている場合も多く、一度に片づけるには費用も労力もかかってしまいます。

また、家財道具や装飾品の価値は所有者しか知らない場合も多く、知らずに価値の高いものを処分してしまうことも。

 

物と一緒に、その家で過ごした時間・思い出も整理できたらいいですね。

 

 おわりに

今は使わなくなってしまったけれど、将来使う予定はないけれど、思い出の詰まった大切なお家だという方も多いのではないでしょうか。

不動産の引き渡しの際、売主さんはすっきりしたような、ちょっと寂しいような表情を浮かべる方が多いような気がします。

 

大事なお家とのお別れが納得いく形になるように、「本当によかった!」と思えるように、微力ながらお手伝いしていきたいと思います。